Bài toán đơn giản: Mỗi năm dư 70 triệu, trong 30 năm sẽ mua được nhà trị giá hai tỷ đồng

Đây là tôi tính toán ở điều kiện thật cơ bản, trong thực tế tôi chưa thấy ai tốn 30 năm mới trả hết nợ mua nhà.

Bàn về chuyện mua nhà, tôi giả sử bây giờ nếu một gia đình để dành được thu nhập là một GDP đầu người mỗi năm (3.000 USD tức là 70 triệu đồng) thì tốn 30 năm sẽ mua được căn nhà hai tỷ đồng (mức giá trung bình).

Con số 30 năm, gọi là price-to-income ratio, tương đương với Bangkok (Thái Lan), Phnom Pênh (Campuchia), Manila (Philipines), Jakarta (Indonesia), Mumbai (Ấn Độ), Columbus (Sri Lanka). Cho nên tình hình ở Việt Nam là tình hình chung của các nước đang phát triển.

Nếu nâng lên được 6.000 USD một năm (tức 12 triệu đồng một tháng) thì cũng chỉ mất 15 năm nếu không dùng đòn bẩy tài chính. Cũng chẳng phải con số gì to tát trong cuộc đời mỗi người.

Mẹ vợ dặn mua nhà của người thân để họ chia tài sản không nên trả giá, nên tôi đã mua căn nhà rộng 110 m2 giá ba tỷ đồng. 40

Thật ra tính toán của tôi là đã lấy GDP đầu người thấp hơn nhiều so với thực tế (GDP đầu người 2022 là hơn 3.500 USD). Cho nên một gia đình hai người hoàn toàn có thể để dành hơn 6 triệu đồng một tháng (hơn 72 triệu đồng một năm) nếu họ đặt mục tiêu nhà hai tỷ đồng.

Nếu ai đó chê 30 năm là quá lâu, tôi thú thật chưa từng thấy ai tốn những 30 năm để trả xong nợ mua nhà. Theo logic bình thường, thu nhập tăng dần đều trong 30 năm và tiền lãi ngân hàng giảm dần đều sau 30 năm.

Tôi đã bỏ qua các yếu tố thuận lợi như bỏ ngân hàng lấy lãi kép, sử dụng đòn bẩy, các khoản thưởng tết, tăng ca, rút BHXH, mua đất vùng ven… để bù lại các yếu tố nghịch như thất nghiệp, bệnh tật, tai nạn, lo cho cha mẹ già, tiền học phí… rồi.

Ai tự tin để dành được 10-15 triệu đồng một tháng thì tìm mua nhà ba tỷ đồng trong 25 năm. Ai tự tin vay mượn thì mua được nhà sớm hơn nữa. Sài Gòn có hai triệu căn nhà và 13-14 triệu người. Nếu bạn không kiếm được hai tỷ đồng một năm thì có hàng triệu người khác kiếm được dễ dàng.

Vậy nên xin nhắc lại là hai tỷ đồng trong vòng 30 năm là con số rất nhỏ bé đấy, tầm 5,5 triệu đồng một tháng thôi. Vả lại tôi đang nói về “hộ gia đình” chứ không nói cá nhân riêng lẻ.

Tôi biết thế nào cũng có bạn sẽ nói lúc gom được hai tỷ đồng thì giá nhà đã lên bốn tỷ. Điều này là đương nhiên, khoảng cách là những 30 năm thì giá nhà cũng sẽ tăng theo.

Nhưng khi tính price-to-income ratio, một con số chuẩn được nhiều tổ chức sử dụng, thì họ loại trừ khả năng đó ra rồi bởi hầu hết những người đi mua nhà đều dùng đòn bẩy, qua đó rút ngắn thời gian rất nhiều so với con số 30 năm.

Tôi cũng đã loại bỏ các yếu tố thuận lợi như tăng thu nhập ra khỏi bài toán, cũng như loại trừ yếu tố bất lợi mất thu nhập vì ta phải xét trên diện rộng dân số (tỷ lệ người thất nghiệp/ tai nạn lúc nào cũng nhỏ hơn hàng chục lần so với lực lượng lao động).