Bài toán kinh tế: "Thuê căn nhà " cũ nát" để có 22 phòng trọ"

Tôi thuê lại căn nhà cũ nát ở quận 3 (TP HCM), vay 2,5 tỷ đồng tiền ngân hàng cải tạo lại để biến thành nhà trọ cho thuê.

Cuối 2015, sau thất bại với startup riêng, tôi quyết định quay lại với con đường mà mình am hiểu hơn là kinh doanh nhà trọ.

Tính cả khoản vay mua đất xây nhà trọ năm 2013 (1,3 tỷ đồng), nâng thêm hai tầng năm 2014 (800 triệu), và khởi nghiệp thất bại mất 400 triệu đồng, tôi đã nợ tổng cộng 2,5 tỷ. Rất may, trong số này có 800 triệu vay người nhà không phải trả lãi, còn lại khoản 1,7 tỷ tôi phải góp 31,5 triệu đồng một tháng (cả gốc lẫn lãi) trong 6 năm.

Từ đây, tôi phải xin việc làm thuê vì thu nhập từ nhà trọ chỉ đủ trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, vợ chồng con cái tôi không còn đồng nào để sinh hoạt. Cũng may cả tôi và vợ đều được hai công ty cũ gọi về làm lại khi họ biết chúng tôi có ý định đi làm lại. Nhờ đó, chúng tôi có lại nguồn thu nhập 35 triệu đồng một tháng để sinh hoạt và phụ thêm vào tiền trả nợ.

Ý tưởng điên rồ và hàng loạt nút thắt

Khi không còn ở trong con đường tăm tối của quán ăn vặt, dường như chúng ta dễ thấy các cơ hội tốt khác. Trong một lần họp lớp cấp hai, tôi nghe đứa bạn kể nhà nó có một miếng đất 200 m2 ở Phước Kiểng, Nhà Bè để không 5 năm nay. Vì đã từng xây phòng cho thuê tại Tân Phú, nên tôi nảy ra ngay ý định thuê lại giá bèo xây phòng cho thuê vì trước sau đất cũng bỏ không.

Nhưng vướng mắc lớn nhất ở đây là tại Tân Phú tôi xây trên đất của mình, còn ở Nhà Bè lại là đất thuê. Do đó, khi bắt tay vào tính toán, ngoài cách quản lý nhà trọ và chi phí làm nhà đã nắm sơ bộ, hàng loạt vấn đề mới mẻ phát sinh ra cần phải tìm tòi cách giải quyết:

1. Làm sao đảm bảo nguồn doanh thu đó ổn định trong nhiều năm? Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách? Họ xây nhà trên đất họ, mình xây nhà trên đất thuê, rõ ràng mình bất lợi về chi phí và giá cả cho thuê, vậy mình có lợi thế gì hơn họ không?

2. Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ ở trên, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý

3. Giá thuê bao nhiêu là hợp lý cho cả hai vì ngoài thu nhập cho thuê đất hàng tháng, họ sẽ có cả một căn nhà sau khi hết thời gian thuê? Phải thuê bao nhiêu năm mới đủ thu hồi vốn và có lãi?

4. Nguồn vốn vay ở đâu vì tôi không có đồng nào (ngân hàng không cho vay tiền xây nhà trên đất thuê)? Lấy tài sản gì thế chấp (vì nhà Tân Phú đã thế chấp vay 1,7 tỷ)?

5. Lãi suất ngân hàng có ổn định hay không, liệu trong thời gian dài vậy kinh tế vĩ mô sẽ có những ảnh hưởng gì đến lãi vay (vì giai đoạn 2010-2013 lãi vay từng có thời điểm lên tới 18%-24%).

6. Gia cảnh chủ đất, tại sao họ lại cho thuê đất: không có vốn, hay chưa biết cách làm, hay lớn tuổi rồi làm không nổi, hay giàu quá không thèm làm chuyện nhỏ (những người có đất trống để không toàn dân có tiền), hay muốn đầu tư cho con cái, hay vướng quy hoạch không xây được…? Đất đó có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình chủ đất không?

7. Làm sao thuyết phục được chủ đất cho thuê trong thời gian dài?

Ràng buộc pháp lý với chủ đất thế nào để họ không lấy lại đất khi mình vừa xây xong? Nếu họ lấy lại trước hợp đồng họ phải bồi thường như thế nào? Đất đó họ đã cầm cố chưa, nếu đã cầm cố lỡ họ phá sản ngân hàng tịch thu đất thì mình có được đền bù phần nhà không?…

9. Những rủi ro của mô hình kinh doanh này.

Hàng loạt các trở ngại trên, cộng thêm việc thuê đất xây nhà kiên cố cho thuê dường như chưa thấy ai làm (hoặc tôi chưa biết) làm tôi muốn chùn bước

Tìm hiểu nhu cầu khách thuê và bài toán đầu tư

Thời gian đầu, tôi dành nhiều thời gian gặp gỡ trò chuyện với các khách trọ của mình ở Tân Phú. Nhờ đó, tôi đã phát hiện ra rất nhiều nhu cầu quý giá từ khách ở trọ để trả lời được vướng mắc về điều kiện bắt buộc thực hiện kế hoạch này.

Nhiều người đầu tư nhà trọ trên đất của mình vẫn không hiệu quả do bị sai lầm vừa thừa vừa thiếu. Cái khách trọ không có nhu cầu thì lại trang bị, cái khách trọ cần sử dụng lại không có.

Ví dụ, phòng cho thuê tại nhà bạn tôi. Họ đầu tư cho cửa phòng bằng gỗ 3,5 triệu đồng một bộ, trong khi cửa sắt chỉ 1,5 triệu. Hỏ bỏ bớt lavabo trong toilet, chỉ làm sàn nước ngồi bệt mà không có bồn rửa chén ở khu bếp…

Đánh giá về đối tượng khách hàng, tôi chọn cho mình phân khúc nhân viên văn phòng mới ra trường và các cặp vợ chồng mới cưới. Lý do vì tôi muốn cạnh tranh trong phân khúc phòng 2,8-3,6 triệu đồng một tháng. Trong phân khúc này, tôi có những lợi thế cạnh tranh khó bị bắt chước so với đối thủ.

Đối tượng này ở tập trung nhiều nhất ở quận 1, 3, 10, 4, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh (giáp quận 1), và cũng khả thi ở khu vực đất nhà bạn tôi ở Phước Kiểng, Nhà Bè (dành cho những người làm ở quận 4 và quận 7).

Sau khi tính toán, tôi ra được các con số khả thi: chi phí đầu tư 2,7 tỷ đồng, nếu đảm bảo phòng luôn đầy 90% thì lợi nhuận sẽ là 45 triệu đồng một tháng (20% một năm), trong 7 năm sẽ thu hồi vốn (bao gồm cả lãi vay ngân hàng thời điểm này là 8,25%, nhưng tôi dự toán 12% để trừ hao, và chi phí tái tái đầu tư sửa chữa). Do đó, tôi đưa ra một con số an toàn là thuê 15 năm để mình còn 8 năm lợi nhuận.

Đầu tiên, tiền đâu?

Có được kế hoạch kinh doanh khả thi trong tay, tôi bắt đầu tìm nguồn vốn. Đây mới là vấn đề nan giải vì những người có tiền họ không muốn đầu tư kiểu lượm bạc cắc như vậy.

Hơn nữa tôi lại quá trẻ, lại mới “banh xác” với quán ăn vặt nên không ai có niềm tin (kể cả người thân). Tôi đánh liều hỏi mượn nhà của ba mẹ để đi vay.

Lần đầu tiên khi nghe tôi đề cập, ba mẹ nhìn tôi như ở trên trời xuống, tưởng tôi do bị sốc cái vụ kinh doanh ăn vặt nên bị chạm thần kinh, vì mới nghe qua sẽ có ngay cảm giác: “Cầm cố nhà của mình lấy tiền đi xây nhà cho người ta, sau đó cho luôn người ta cái nhà”.

Thuyết phục cả tháng trời, dùng mọi lý lẽ và cơ sở phân tích logic, dựa trên kết quả kinh doanh hiệu quả của căn nhà ở Tân Phú, ba mẹ mới dần có niềm tin mà chấp nhận. Trước khi liều mình đưa chân sang tên căn nhà cho tôi đi cầm, ba mẹ chỉ nhắn nhủ: “Ba mẹ làm cả đời chỉ có cái nhà, trước sau cũng để lại cho hai anh em, con làm sao đừng để ba mẹ gần cuối đời phải ra đường ở”.

Về việc ổn định lãi vay ngân hàng trong thời gian dài, nhờ có cơ hội tiếp xúc nhiều cấp quản lý ở các tập đoàn lớn, đặc biệt thông tin quý giá từ các khách hàng của tôi ở lĩnh vực bất động sản, tôi có chút vững tin.

Sau giai đoạn nổ bong bóng 2008-2013, các công ty BĐS đã trưởng thành hơn nhiều. Hiện họ cũng vay tiền đường trường, nhưng đã cẩn trọng hơn và các chuyên gia tài chính của họ cũng đã tính đến rủi ro biến động lãi vay, thị trường để đánh giá tình hình khả thi.

Xem như họ đã tính hết rồi, mình chỉ bắt chước theo thôi mà, chưa kể tôi trừ hao biên độ tới 4% (dự trù 12% so với 8,25% hiện tại). Giả sử các chuyên gia tài chính ở các công ty BĐS tính sai thì xem như mình xui, nhưng tệ lắm mình cũng chỉ ko có lãi chứ không thể lỗ.