Bỏ gần chục tỷ đồng đầu tư 3 căn nhà phân lô, anh Lê Quốc Nam (Hoàng Mai, Hà Nội) méo mặt vì nhà xây xong nhưng không bán được.

Làn sóng đầu tư nhà đất thổ cư phân lô xây sẵn cũng là một trong những kênh đầu tư bất động sản “hot” trong thời gian qua. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng thành công. Tình trạng giá nhà tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người mua đang khiến phân khúc này trầm lắng.

Anh Lê Quốc Nam (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2021, anh đầu tư gần 10 tỷ đồng để mua đất xây nhà phân lô để bán tại khu vực phường Thanh Trì (quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Thời điểm anh mua, thị trường nhà đất thổ cư đang “nóng”, giá đất đang cao nên mảnh đất 93 m2, mặt tiền 9 mét, nằm ở mặt ngõ chỉ 2 mét nhưng vẫn có giá bán 65 triệu đồng/m2, tương đương cả mảnh khoảng gần 6,1 tỷ đồng.

Sau khi mua xong, anh Nam tách mảnh đất làm 3 sổ và đầu tư xây dựng 3 căn nhà 5 tầng để bán.

Theo tính toán, chi phí xây dựng mỗi căn khoảng 800 – 900 triệu đồng, 3 căn khoảng 2,5 tỷ đồng. Tính cả tiền đất, tổng số tiền anh Nam đầu tư sẽ là 8,6 tỷ đồng. Mỗi căn anh Nam dự tính bán khoảng 3,3 tỷ đồng, tiền lãi khoảng 1,4 tỷ đồng cho 3 căn.

Tuy nhiên, giá vật liệu xây dựng tăng cao hơn so với chi phí tính toán ban đầu của anh Nam cùng với sự chững lại của thị trường từ đầu năm 2022 đã khiến anh Nam méo mặt. “Tiền tôi vẫn phải đổ vào để xây dựng, giá xây tăng 5% so với dự kiến ban đầu. Trong khi cả 3 căn tôi bán từ đầu năm đến nay chưa có khách mua”, anh Nam chia sẻ.

Cũng theo anh Nam, do giá nhà đất tăng quá cao, đặc biệt là việc siết tín dụng thời gian gần đây khiến nhiều khách hàng không đủ tài chính để mua.

“Nhà phân lô diện tích nhỏ 30m2, chủ yếu chỉ dành cho những người có thu nhập trung bình. Trước đây tầm 2 năm, giá của những căn này chỉ dao động trên dưới 2 tỷ đồng. Nhưng giờ đã tăng 50% nên người mua cũng không mặn mà. Hơn nữa, đa số khách mua nhà phân khúc này đều đi vay ngân hàng, nhưng giờ lãi suất bị siết cùng tâm lý lo lãi suất tăng cao nên nhiều người không dám xuống tiền thời điểm này”, anh Nam cho hay.

Chôn vốn gần 10 tỷ đồng vào đất, anh Nam hiện đang cần tiền để đáo nợ một khoản vay khác nhưng cũng đành bất lực vì nhà bán không ai mua, mà hạ giá bán thì coi như lỗ nặng.

Cũng như anh Nam, anh Nguyễn Đức Kiệm (Lĩnh Nam, Hà Nội) bỏ gần 15 tỷ đồng đầu tư vào 5 căn nhà đất thổ cư từ cuối năm 2021. Đến đầu năm 2022, anh bán được 2 căn, còn 3 căn đến bây giờ vẫn chưa có ai mua dù anh đã hạ giá xuống rất nhiều.

“Thật ra cũng có nhiều người đến xem nhà nhưng họ chê giá nhà quá cao, không phù hợp. Hơn nữa một số người thì không thích ở nhà chủ đầu tư xây vì chung tường, chung móng với nhà khác nên tới giờ tôi vẫn chưa bán được, vốn bị chôn ở 3 căn nhà đó cũng gần 8 tỷ đồng”, anh Kiệm nói.

Bên cạnh số tiền vốn đang bị “kẹt”, anh Kiệm còn phải gánh thêm số tiền vay ngân hàng để xây dựng nhà phải trả hàng tháng.

“Tôi ngày nào cũng như ngồi trên đống lửa. Trước đây tôi chỉ đầu tư một, hai căn, nhưng năm 2021 thấy phân phúc này phát triển, nên mới liều vay tiền để vào 5 căn”, anh Kiệm chia sẻ thêm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu mua bất động sản mà không tính toán đúng “điểm rơi” nhu cầu thị trường thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với tình trạng tắc thanh khoản.

“Ôm nhà đất khi thị trường giá lên với kỳ vọng sẽ thu về lợi nhuận cao, nhưng việc khó ra hàng sẽ đẩy nhà đầu tư vào tình cảnh lãi ảo, chôn vốn thật. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng, thực tế này sẽ vô cùng bất lợi”, ông Châu cảnh báo.

Các chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo, khác với đất nền (càng để lâu thì càng có tiềm năng và có thể dễ bán bất kỳ lúc nào), nhà xây sẵn để càng lâu sẽ càng mất giá do xuống cấp, hao mòn.

Vì thế nhà đầu tư cần cẩn thận khi bỏ tiền vào phân khúc “nguy hiểm” này, phải tính toán chi phí thế nào để hồi vốn nhanh nhất, không đầu tư theo phong trào hay vì ham lợi cao mà không tìm hiểu kỹ trước.