Việc thí điểm cho doanh nghiệp được mua đất (kể cả không phải đất ở) để làm dự án nhà ở là tốt. Tuy nhiên cần có điều kiện, để không nảy sinh việc găm giữ đất, và chỉ nên cho phép làm nhà ở vừa túi tiền.

LTS: Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, giá nhà ngày càng tăng cao ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất liệu có giải quyết được một số tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay là nội dung đang nhận được nhiều sự quan tâm.

Tuyến bài Mở rộng đất cho nhà ở thương mại, dân thêm cơ hội mua nhà của VietNamNet hy vọng góp thêm tiếng nói đa chiều về vấn đề này.
Không để doanh nghiệp mua gom, đầu cơ đất đai

Nêu ý kiến tại tổ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hôm 13/11, đại biểu Nguyễn Phương Thủy (đoàn Hà Nội) nêu thực tế làn sóng sốt đất ở, giá tăng phi mã. “Chúng ta cho các tổ chức kinh doanh bất động sản thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại, liệu có tạo lên một cơn sóng sốt đất nữa không?”, đại biểu Thủy nói.

Theo bà Thủy, nếu cá nhân, doanh nghiệp chỉ chăm chăm gom đất đợi điều chỉnh quy hoạch, đất tăng giá, điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để sản xuất, kinh doanh. “Như vậy sẽ tạo ra mặt bằng giá đất mới cho tất cả các loại đất, chứ không riêng gì đất ở. Đây là một hệ lụy cần phải đánh giá kỹ lưỡng”, bà Thủy cho hay.

Do vậy, theo đại biểu Thủy, phạm vi thí điểm nên thực hiện ở một số địa phương để đánh giá tác động xem ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào. Các quy định cụ thể của dự thảo nghị quyết cũng cần phải cân nhắc để có tính minh bạch, rõ ràng, thuận tiện cho việc thực hiện.
Cũng tại diễn đàn này, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nhấn mạnh sự cần thiết ban hành dự thảo nghị quyết. Theo ông, nghị quyết thí điểm này nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn đó, giải quyết được nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Một số nội dung dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đồ hoạ: Hồng Khanh

Trao đổi với PV VietNamNet về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cho rằng, dự thảo Nghị quyết thí điểm nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Bên cạnh các phương thức tiếp cận đất đai thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã có trong Luật Đất đai 2024 thì điều này sẽ có thêm phương thức tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.
“Nhưng cũng cần thêm những quy định nữa để quản lý việc thực hiện dự án khi nhà đầu tư triển khai, nhất quyết không để nhà đầu tư găm đất. Khi nhận chuyển nhượng đất thì doanh nghiệp triển khai dự án ra sao, thời gian bao lâu phải thực hiện, cần phải có những quy định chặt chẽ để quản lý, không để doanh nghiệp mua gom, đầu cơ đất đai”, ông Châu nhấn mạnh.

Ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp

Ngoài ra, vị này cũng thẳng thắn cho rằng, rõ ràng là sẽ không có chính sách nào hoàn hảo cả và có thể sẽ có những tác động tiêu cực khi triển khai.
“Tôi luôn nhấn mạnh việc ở đây phải có sự quản lý từ phía các địa phương. Các địa phương trước hết nên khuyến khích sử dụng phương án này cho những khu vực đất đai dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nếu các địa phương làm rõ thêm tiêu chí này thì sẽ góp phần chuyển đổi cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA lý giải, tức là khi thực hiện nghị quyết thí điểm này, kết hợp với việc địa phương khuyến khích, ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại giá thấp sẽ tùy theo quy hoạch. Địa phương phải lựa chọn, phải tính toán để cùng nhà đầu tư chuyển đổi cơ cấu thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng hiện nay. Làm sao để thúc đẩy có nhiều nhà ở vừa túi tiền đưa ra thị trường, cân đối cung cầu và kéo giảm giá nhà, tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình tạo lập được nhà ở.

Nguồn cung có thể “hạ nhiệt” thị trường phải là những sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp. Ảnh: Hoàng Minh
Kể cả việc khống chế không quá 30% diện tích đã được quy hoạch trong giai đoạn 2021-2030 của các địa phương, theo ông Châu, đây sẽ là tiêu chí gốc, khống chế tỷ lệ, còn tùy từng địa phương triển khai theo thực tế. Bởi chắc chắn sẽ có những địa phương thực hiện đủ tỷ lệ 30% này, nhưng cũng sẽ có địa phương chỉ triển khai thực hiện 20%. Thậm chí sẽ có địa phương làm 5%. Tỷ lệ này tùy nhu cầu từng địa phương.
Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc thí điểm mở rộng đất cho dự án nhà ở thương mại là rất tốt trong thời điểm này. Bởi đây là một trong những điều mấu chốt để các chủ đầu tư có thể có được đất đai một cách nhanh nhất, các hồ sơ thủ tục tối giản để từ đó giúp cho quá trình khởi công dự án nhanh hơn và đáp ứng được yêu cầu, quá trình chuẩn bị rút ngắn, chi phí chuẩn bị giảm đi từ đó làm cho giá thành của sản phẩm giảm đi.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, trong 3-4 năm nay khởi công dự án mới ở Hà Nội nói riêng cũng như ở nhiều tỉnh, thành phố khác đang chững lại.
Chuyên gia cho rằng, quyền lực thị trường đang nằm trong tay nhà đầu tư, có sản phẩm bất động sản nên cung ít – cầu nhiều thì giá phải tăng, đây là quy luật thị trường.

“Muốn giải quyết được vấn đề này phải giải quyết được gốc của bài toán về cung cầu. Nhưng cung không phải là cung theo giá hiện nay.
Nguồn cung có thể “hạ nhiệt” thị trường phải là những sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp. Lúc đó vai trò của Nhà nước với việc quản lý đất đai, giá cả được thể hiện và thị trường mới có được mặt bằng bán mới thấp hơn. Từ đó kéo mặt bằng giá bất động sản xuống. Còn nếu cứ yêu cầu các chủ đầu tư hay người mua bán nhà giảm giá thì rất khó”, ông Thịnh nói.