Khi vật giá leo thang, nhiều người có tâm lý giữ tiền bằng cách mua đất và điều này tạo nên một nghịch lý.

Từ cuối 2021, đầu năm 2022 đến nay, giá xăng dầu, sắt thép đều tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, kéo theo các hàng hóa khác đều tăng giá.

Đà tăng sốc này cùng biến động lớn của giá vàng có thể tác động tiêu cực đến giá nhà đất và thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản. Khi vật giá leo thang, nhiều người có tâm lý giữ tiền bằng cách mua đất và điều này tạo nên một nghịch lý có đất nhưng không có tiền.

1. Về nhu cầu

– Một điều chắc chắn là càng lạm phát, vật giá càng leo thang, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản. Trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lực để tích trữ tài sản chống trượt giá.

– Với những người sản xuất kinh doanh, lợi nhuận trung bình hàng năm của họ thường rơi vào khoảng 15-18% trên vốn đầu tư. Với tình hình lạm phát tăng cao, giá nguyên liệu đầu vào sẽ tăng nhanh, trong khi giá thành bán ra chưa chắc đã tăng theo kịp. Nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng sụt giảm do túi tiền bị ảnh hưởng, dẫn đến lợi nhuận sản xuất kinh doanh của họ bị tụt giảm.

Ví dụ, giá nguyên liệu đầu vào của tô phở có thể tăng 30%, nhưng giá bán ra rất khó tăng từ 40.000 lên 50.000 đồng ngay trong vòng một năm.

Trong khi đó, chỉ cần tích trữ tài sản để đó là trong một năm có thể dư cover được phần lạm phát. Điều này sẽ làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh, làm họ tiếp tục đẩy tiền vào việc giữ tài sản.

2. Về nguồn cung

– Với những người không bị áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ khi được giá thật tốt, vì bán xong rồi họ lại phải đi kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như vậy.

– Nguồn cung sẽ đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng. Sau hai năm dịch bệnh, sản xuất kinh doanh khó khăn, túi tiền bị ảnh hưởng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trường hợp hết tiền đuối vốn.

Với nhóm nguồn cung này thì chỉ cần giảm 5%-10% (nhà phố) hay 15%-20% (đất tỉnh, vùng ven) là sẽ có nhóm tích trữ tài sản chống lạm phát mua ngay.

3. Về giá

– Với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá (trừ những người bị kẹt tài chính phải giảm 5%-10% để ra hàng)

– Khi toàn thị trường ai ai cũng đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới.

– Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên theo.

– Các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình trung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo.

Do đó, tôi dự đoán trong vài năm tới sẽ có hai nghịch lý: giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.