Việc xử lý thủ tục pháp lý và hỗ trợ các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội vẫn chưa như kỳ vọng.

Ngán ngẩm khâu thủ tục pháp lý

Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 11 tháng đầu năm 2024, trên địa bàn TPHCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư là dự án nhà ở xã hội Lê Thành – Tân Kiên, đã được động thổ vào ngày 29.8.2024. Và cho đến nay đã hơn 3 tháng, dự án vẫn chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 nên vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng.

Cũng vì lý do đó mà dự án này vẫn chưa được triển khai thi công, mặc dù vào tháng 8.2024 UBND TP đã ban hành quyết định “điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 và đã ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho dự án này.

Một dự án khác cũng đang vướng cơ chế đó là dự án nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung 2 (giai đoạn 2) do Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa được Ban Quản lý Khu Chế xuất Linh Trung và Ban Quản lý Khu chế xuất, khu công nghiệp Thành phố (Hepza) hỗ trợ để hoàn thành thủ tục để có thể sớm khởi công giai đoạn 2, dù UBND TP đã có chỉ đạo tháo gỡ.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do “vướng mắc pháp lý” và 2 dự án nhà ở xã hội với 1.512 căn hộ đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu.

Đây là kết quả rất khiêm tốn. Để cải thiện thực trạng này, mới đây lãnh đạo TPHCM đã phải đưa ra cam kết sẽ có nhiều chính sách tháo gỡ về quy trình thủ tục, tạo cơ chế thông thoáng để các nhà đầu tư đồng hành cùng TPHCM thực hiện 93.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Cơ chế vẫn còn bất cập

Trao đổi với Báo Lao Động, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho rằng, vướng mắc lớn nhất hiện nay trong thực hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội vẫn là sự phối hợp thiếu đồng bộ, đùn đẩy giữa các sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội rất chậm, mất rất nhiều thời gian.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 được xây dựng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, nhưng Hiệp hội nhận thấy có một số quy định chi tiết tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP còn vướng mắc, bất cập, hạn chế.

Đơn cử như về câu chuyện quỹ đất thì sự bất cập do chưa quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất việc dành diện tích đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội, khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần coi trọng cả 3 phương thức đó là xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại; bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án có giá trị tương đương và đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Bởi vì cả 3 phương thức này đều là sự đóng góp rất ý nghĩa của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần tạo nguồn lực phát triển nhà ở xã hội.

Không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án, nhất là đối với các dự án nhà ở thương mại cao cấp hoặc dự án nhà ở thương mại trung cao cấp, bởi lẽ giá nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20% này sẽ làm cho giá thành nhà ở xã hội tăng lên rất cao.

Về quyền lợi của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thì vẫn còn bất cập do Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ quy định áp dụng thuế suất 5% thuế GTGT và thuế suất 10% thuế TNDN đối với tất cả dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê. Tuy nhiên lại chưa quy định ưu đãi về thuế nhiều hơn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, nên chưa góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng trình cấp có thẩm quyền xem xét áp dụng mức thuế suất 3% thuế GTGT, 10% thuế TNDN đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển.