Giới đầu tư vẫn âm thầm theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt, trước bối cảnh room tín dụng đã nới.

Với riêng các nhà đầu tư đang “ôm hàng” bất động sản, chưa ra được trước thời điểm tháng 5/2022, thì đang trong trạng thái “nôn nóng” để lướt sóng kiếm chênh vào dịp cuối năm.

Chuyên đầu tư lướt sóng, nhóm đầu tư của anh N (TP.HCM) bị “khựng lại” do siết tín dụng. Dù phải gánh lãi ngân hàng suốt thời gian qua, nhưng anh N vẫn tự tin chốt lời vào cuối năm. Vốn thường lướt sóng ra hàng trong vòng 2 – 3 tháng mỗi lần đầu tư, nhóm anh N rất ít phải ôm hàng. Tuy nhiên, vừa qua do thị trường chậm, mặc dù có thể bán ra (với mức giá chưa như kỳ vọng), nhưng nhóm anh N quyết định giữ lại, gồng lãi ngân hàng và kì vọng chốt cao trong thời gian tới.

Theo nhà đầu tư này, khi room tín dụng được mở, tâm lý người mua sẽ ổn lại, hoạt động mua bán dự kiến sẽ rục rịch vào dịp cuối năm. Nhất là với những nhà đầu tư lướt sóng đang ôm hàng, rất mong chờ thị trường sẽ thay đổi cục diện trong những tháng còn lại của năm 2022.

Có thể thấy, dù hoạt động đầu tư lướt sóng đã ít hẳn trên thị trường bất động sản thời gian qua, nhưng một số nhóm đầu tư vẫn âm thầm kiếm bạc tỷ nhờ hình thức đầu tư nhanh này. Những nhà đầu tư lướt sóng liên tục thay đổi thị trường đầu tư, chốt lời khu vực này, tái đầu tư ở khu vực khác. Tuy nhiên, thời gian qua do thị trường “tắt sóng” nên các nhà đầu tư chuyên lướt sóng (đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng) phải ôm hàng. Cuối năm chính là thời điểm họ “nôn nóng” bán ra, cũng như kỳ vọng giá bất động sản sẽ lên mặt bằng mới.

Cũng có vài thời điểm, hoạt động đầu tư “lướt sóng” tắt hẳn. Kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020 – 2022 do Công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội (lướt sóng) trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Nguyên nhân chủ yếu là do thanh khoản của các loại hình bất động sản có dấu hiệu xuống thấp. Khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần, nhóm nhà đầu tư lướt sóng “không còn sóng để lướt”. Cùng với đó là những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt “phanh” tín dụng rót vào địa ốc, thuế chuyển nhượng bị kiểm soát chặt đã góp phần làm chùn tay nhóm đầu tư này.

Tuy vậy, theo nhiều chuyên gia, đây chỉ là nhất thời, khi thời cơ đến thì nhóm lướt sóng bất động sản sẽ lại “làm mưa, làm gió”. Dĩ nhiên, mức độ và quy mô không như thời kỳ trước đây. Nhóm nhà đầu tư dạng này thường tụ lại rất đông ở thị trường mới, xuất hiện thông tin quy hoạch mới hoặc tại một số khu vực chuẩn bị có dự án lớn đến.

Không thể phủ nhận, với bối cảnh thị trường bất động sản như hiện nay, việc lướt sóng sẽ ngày càng gặp khó. Câu chuyện nới tín dụng với bất động sản chưa tác động rõ nét đến hoạt động đầu tư ở giai đoạn này. Chưa kể, thông tin tín dụng chỉ mới ở giai đoạn đầu, room nới không dành riêng cho lĩnh vực bất động sản. Vì thế, nhìn chung, hoạt động đầu cơ, hay lướt sóng bất động sản sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới.

Chia sẻ mới đây, đại diện một doanh nghiệp bất động sản TP.HCM cho hay, thời điểm này rất khó để lướt sóng bất động sản. Không chỉ phân khúc căn hộ, nhà phố mà cả đất nền, để kiếm chênh tiền chục hay tiền trăm triệu trong khoảng thời gian ngắn là không dễ dàng.

“Đối với các nhà đầu tư đi vay để đầu tư lại càng không nên. Thời điểm này, nhà đầu tư phải nghĩ đến hướng đầu tư dài hạn 3 – 5 năm, với tiền nhà rỗi. Có dùng đòn bẩy thì nên hạn chế mức vay thấp nhất có thể”, vị này nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, các nhà đầu tư vẫn theo dõi rất sát diễn biến của thị trường bất động sản. Mặc dù thông tin nới room tín dụng đã khiến tâm lý các nhà đầu tư “dễ thở” hơn, nhưng không phải ai cũng “vội vàng” xuống tiền thời điểm này. Những thông tin liên quan đến việc lãi suất ngân hàng tăng cũng đang khiến tâm lý nhà đầu tư è dè, chờ đợi thêm.

Một nhà đầu tư lâu năm hiện đang sống tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) chia sẻ, nhiều nhà đầu tư ôm hàng “lướt sóng” rất có thể đang “nóng lòng” để chốt giao dịch vào cuối năm nay khi tâm lý thị trường ổn định. Bởi nếu tiếp tục ôm sẽ gồng lãi ngân hàng cao. Trong khi với các nhà đầu tư trung – dài hạn, sử dụng vốn nhàn rỗi thì cuối năm nay chưa phải là lúc mà họ đẩy hàng.

Theo kinh nghiệm, khi tâm lý thị trường còn chưa phục hồi hẳn, lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng thì phải từ quý II/2023 trở đi mới là giai đoạn mặt bằng giá bất động sản “bật tăng” một nấc so với năm 2022. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, không lo vấn đề tài chính sẽ “căn” thời điểm được nhiều nhất để chốt lời.

Nhà đầu tư này phân tích, hiện thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “nới lỏng tâm lý”, đa phần đến từ các nhà đầu tư ôm hàng lướt sóng nhưng chưa ra được trước thời điểm siết tín dụng. Vì thế, tâm lý nôn nóng dần hiện rõ trong nhóm nhà đầu tư này. Chính tâm lý này cũng thúc đẩy nhu cầu đầu tư từ cuối năm, nhất là ở thị trường khu vực lân cận TP.HCM – vốn lâu nay còn nguồn cung nhưng bị “nén” do chính sách.

Bà Lê Thị Thanh Hằng, CEO VietnamGroove cho rằng, thị trường bất động sản rõ ràng bị “nén lại” do chính sách tín dụng. Thời gian qua, thị trường ghi nhận lực hấp thụ suy giảm mạnh. Chẳng hạn như tại TP.HCM chỉ có 117 căn hộ chung cư được bán ra trong tháng 8/2022, giảm đến 78% so với tháng trước đó và là mức “đáy” trong 3 năm qua. Có thể thấy, việc dòng vốn tín dụng bị “siết” đã ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giao dịch nói riêng và sự năng động của thị trường nói chung.

Bà Hằng cho rằng, việc nới room tín rộng sẽ có những tác động khác nhau đến các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, tác động nhìn chung là tích cực, giúp thị trường năng động trở lại.

“Nhìn rộng hơn, việc nới room tín dụng, từng bước khiến thị trường bất động sản sôi động trở lại sẽ tiếp tục gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ hay châu Âu. Bản thân thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang thu hút mạnh vốn FDI, đạt 3,3 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm nay (so với gần 1,6 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái)”, bà Hằng nhấn mạnh.

Mặc dù những tác động về mặt giao dịch bất động sản chưa rõ ràng ở thời điểm này, tuy nhiên, theo các chuyên gia, tâm lý “cởi mở” từ phía người mua dần dà sẽ tác động đến sức mua của thị trường nói chung, ít nhất là từ thời điểm cuối năm nay trở đi./.