Tôi đã vay 2,5 tỷ xây nhà cho thuê trên đất thuê của người khác để kiếm 500tr/năm như thế nào?

Cuối 2015, sau thất bại với startup riêng, tôi quyết định quay lại với con đường mà mình am hiểu hơn là kinh doanh nhà trọ.

Tính cả khoản vay mua đất xây nhà trọ năm 2013 (1,3 tỷ), nâng thêm 2 tầng năm 2014 (800 triệu), và khởi nghiệp thất bại mất 400tr, tôi đã nợ tổng cộng 2,5 tỷ. Rất may, trong số này có 800 triệu vay người nhà ko phải trả lãi, còn lại khoản 1,7tỷ tôi phải góp 31,5 triệu/tháng (cả gốc + lãi) trong 6 năm.

Từ đây, tôi phải xin việc làm thuê lại vì thu nhập từ nhà trọ chỉ đủ trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, vợ chồng con cái tôi không còn đồng nào để sinh hoạt. Cũng may cả tôi và vợ đều được 2 công ty cũ gọi về làm lại khi họ biết chúng tôi có ý định đi làm lại. Nhờ đó, chúng tôi có lại nguồn thu nhập 35 triệu/tháng để sinh hoạt hằng tháng và phụ thêm vào tiền trả nợ.

ĐẦU TIÊN = TIỀN ĐÂU?

Có được kế hoạch kinh doanh khả thi trong tay, tôi bắt đầu tìm nguồn vốn. Đây mới là vấn đề nan giải vì những người có tiền họ không muốn đầu tư kiểu lượm bạc cắc như vậy. Hơn nữa tôi lại quá trẻ, lại mới “banh xác” với quán ăn vặt nên không ai có niềm tin (kể cả người thân). Tôi đánh liều hỏi mượn nhà của ba mẹ để đi vay.

Lần đầu tiên khi nghe tôi đề cập, ba mẹ nhìn tôi như ở trên trời xuống, tưởng tôi do bị sốc cái vụ kinh doanh ăn vặt nên bị chạm thần kinh, vì mới nghe qua sẽ có ngay cảm giác: “Cầm cố nhà của mình lấy tiền đi xây nhà cho người ta, sau đó cho luôn người ta cái nhà”. Thuyết phục cả tháng trời, dùng mọi lý lẽ và cơ sở phân tích logic, dựa trên kết quả kinh doanh hiệu quả của căn nhà ở Tân Phú, ba mẹ mới dần có niềm tin mà chấp nhận. Trước khi liều mình đưa chân sang tên căn nhà cho tôi đi cầm, ba mẹ chỉ nhắn nhủ: “Ba mẹ làm cả đời chỉ có cái nhà, trước sau cũng để lại cho 2 anh em, con làm sao đừng để ba mẹ gần cuối đời phải ra đường ở”. (Ba mẹ phải sang tên cho tôi để tôi hợp thức hóa lý do vay tiền mua nhà, và vợ chồng tôi mới chứng minh được thu nhập cho ngân hàng).
Về việc ổn định lãi vay ngân hàng trong thời gian dài, nhờ có cơ hội tiếp xúc nhiều cấp quản lý ở các tập đoàn lớn, đặc biệt thông tin quý giá từ các khách hàng của tôi ở lĩnh vực Bất Động Sản, tôi có chút vững tin. Sau giai đoạn nổ bong bóng 2008-2013, các công ty BĐS đã trưởng thành hơn nhiều. Hiện họ cũng vay tiền đường trường, nhưng đã cẩn trọng hơn và các chuyên gia tài chính của họ cũng đã tính đến rủi ro biến động lãi vay, thị trường để đánh giá tình hình khả thi. Xem như họ đã tính hết rồi, mình chỉ bắt chước theo thôi mà, chưa kể tôi trừ hao biên độ tới 4% (dự trù 12%s o với 8,25% hiện tại). Giả sử các chuyên gia tài chính ở các công ty BĐS tính sai thì xem như mình xui, nhưng tệ lắm mình cũng chỉ ko có lãi chứ ko thể lỗ

QUÁ TRÌNH THUÊ ĐẤT

Lúc này, vận đen lại đến: Gia đình nhà bạn tôi không muốn cho thuê đất nữa vì có kế hoạch xây nhà. Vừa tìm ra “công thức khả thi” lại không thực hiện được đúng là khó nuốt. Ngồi nghiệm lại, tôi nghĩ người có đất để không, thậm chí có cả đất cả tiền, nhưng chưa biết tận dụng mảnh đất của mình thật ra còn nhiều lắm, đâu phải chỉ có mỗi nhà bạn tôi. Thế là tôi lên các trang rao vặt về BĐS tìm kiếm “đất cho thuê” ở các khu trung tâm. Và may mắn đã mỉm cười sau vài tuần, tôi thấy có một căn nhà nát 6mx18m đang cho thuê ở ngay quận 3.

Rút kinh nghiệm từ những sai lầm khi thuê mặt bằng mở quán ăn vặt, tôi “ngồi chầu” ở khu xóm này suốt một tuần liền để tìm hiểu gia cảnh chủ đất và lý do họ cho thuê. Tôi phát hiện ra vợ chồng anh chủ đất khoảng 40 tuổi và rất giàu, họ làm ăn lớn nên việc xây nhà trọ với họ như lượm bạc cắc mà lại mất thời gian. Nhà họ dư 5-6 phòng (40m2 mỗi phòng) để không, nhưng họ không cần cho thuê (khu này có thể cho thuê 5-6 triệu một phòng), mà để sau này con cái lớn lên xây nhà ở gần. Vì vậy, nếu cho mình thuê sau 15 năm, khi con họ lớn sẽ có một tài sản để lại. Tìm hiểu thêm hàng xóm xung quanh, được biết gia đình họ sống ở đây mấy chục năm và rất được hàng xóm quý mến, nên khả năng lấy lại đất sớm hay làm khó dễ khi mình làm ăn được khá thấp. Do đó, tôi quyết định tiếp xúc làm việc với chủ đất và đồng ý với mức cho thuê 20 triệu/tháng của họ.

Điều đáng lo nhất về pháp lý, tôi nhờ 2 công ty luật tư vấn về hợp đồng thuê để đảm bảo quyền lợi cho mình khi “Xảy ra sự cố” bên thuê lấy lại đất trước thời hạn. Khi nhờ bạn bè làm ngân hàng kiểm tra giấy tờ nhà lại phát sinh thêm 1 điểm đáng lo khác: mảnh đất này họ đã cầm cố cho ngân hàng để vay 2 tỷ. Tôi lại phải thêm những điều kiện ràng buộc về hợp đồng thuê đất để bảo vệ mình.

QUẢ NGỌT ĐẦU TIÊN

Sau 5 tháng thi công, nhà trọ tôi đã đi vào hoạt động và chi phí chỉ hết 2,5 tỷ đồng. May mắn hơn nữa, cả 22 phòng đều được thuê hết trong vòng chưa tới 10 ngày sau khi đăng quảng cáo. Và từ đây tôi phát hiện ra nhu cầu ở trọ theo chuẩn mình đang thiết lập của khách hàng mục tiêu rất lớn. Tôi tự tin mình sẽ duy trì được doanh thu ổn định trong suốt 15 năm (ít nhất là 7 năm đầu để thu hồi vốn).

Như vậy, hiện tại nhà trọ ở Tân Phú cho tôi 35 triệu đồng, ở quận 3 là 45 triệu, lương 2 vợ chồng 35 triệu. Trong 7 năm tới, hàng tháng tôi đóng cho ngân hàng 70 triệu đồng cho tổng 2 khoản vay 4,2 tỷ, còn lại 45 triệu sẽ trích ra 15 triệu trả dần cho khoản 800 triệu đồng không lãi của người nhà trong 4,5 năm, vợ chồng tôi còn lại 30 triệu đồng sinh hoạt để góp cho bố mẹ và nuôi 2 đứa con. Cố gắng 7 năm nữa mọi việc sẽ ổn.

“Đường xa mới biết ngựa tài”. Mọi việc vẫn còn ở phía trước, dù tính toán đến đâu thì bất cứ mô hình kinh doanh nào cũng luôn có 15-20% “hên xui” cùng nhiều điều chưa thể tính tới. Và 15 năm là một khoảng thời gian… dài kinh khủng. Nhưng tôi nghĩ cơ hội thành công khả thi cho 1 business với 2 bàn tay trắng như vậy chắc không nhiều. Do đó, cứ tiến tới thôi.
———-
Trả lời cho câu hỏi ở tiêu đề, chúng ta sẽ thấy: “Thuê đất – Vay tiền Xây Nhà trên đất thuê của người khác” còn khả thi. Vậy nếu chúng ta đang sở hữu Nhà nát cấp 4 của mình, thì việc đập bỏ xây lại 1 căn nhà mới, to bự đàng hoàng để An Cư lẽ nào không khả thi?