Xây nhà "đội giá" 400 triệu vì vật liệu xây dựng tăng

Bài viết của tác giả Lê Quốc Kiên (hiện đang sinh sống tại TP HCM, đã có nhiều năm làm việc trong lĩnh vực đầu tư bất động sản) về việc tác động của giá vật liệu xây dựng lên giá xây nhà.

Cụ thể như sau:

“Một căn nhà ở Bình Tân (TP HCM), tháng 2/2021, nhà thầu báo giá thi công phần thô 2 tỷ đồng, một năm sau điều chỉnh tăng 20%.

Mới quý I nhưng giá vật liệu xây dựng (VLXD) đã tăng khiến ngành xây dựng bất động sản (BĐS) điêu đứng, liên đới thị trường. Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng vật liệu xây dựng khác như xi măng, cát, đá, gạch ống, gạch men… đều nhích giá ngay đầu năm.

Nhà mặt đất gồm nhà và đất, trong đó đất sẽ tăng giá theo thời gian, nhà sẽ bị khấu hao dần nhưng bù lại bằng trượt giá xây dựng. Qua thời gian, chi phí mua đất dần vượt qua chi phí xây nhà.

Ví dụ năm 2013 mua đất 1,5 tỷ đồng, xây nhà 4 tầng 110m2 hết 2,5 tỷ, tổng là 4 tỷ. Hiện căn nhà có diện tích, quy mô và chất lượng xây dựng tương đương kế bên xây hết 4 tỷ, chi phí mua đất 8 tỷ, bằng 12 tỷ. Chi phí xây nhà đầu vào tăng chắc chắn sẽ trực tiếp làm giá nhà đất bán ra tăng theo.

Với các công trình đang thi công, nhà thầu khó đàm phán hỗ trợ giá từ chủ nhà/ chủ đầu tư để tăng giá với lý lẽ “sau khi ký hợp đồng thi công, trường hợp giá nguyên vật liệu giảm, anh cũng có giảm giá cho tôi đâu”.

Với các công trình mới chưa ký hợp đồng, chắc chắn nhà thầu phải điều chỉnh tăng giá thi công. Và khi tăng giá thi công, số lượng công trình sẽ bị sụt giảm do ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người có nhu cầu xây nhà.

Với những người xây nhà ở, giá thi công tăng có thể sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của họ, trong khi thu nhập của bản thân chưa bắt kịp. Điều này dễ làm giảm quyết tâm của họ trong việc xây nhà.

Tôi lấy ví dụ một căn nhà ở quận Bình Tân. Tháng 2/2021, nhà thầu báo giá thi công phần thô 2 tỷ đồng, sang tháng 1/2022 đã phải điều chỉnh thành 2,4 tỷ, tăng 20%. Giả sử kế hoạch tài chính cho phần thô ban đầu là một tỷ tiền mặt và một tỷ tiền vay, đóng gốc và lãi cho ngân hàng 15 triệu/tháng.

Khi chi phí tăng lên 2,4 tỷ, khoản vay phải tăng từ một tỷ lên 1,4 tỷ, tiền trả ngân hàng tăng từ 15 triệu mỗi tháng lên 21 triệu đồng. Đó là chưa kể các chi phí khác trong phần hoàn thiện như: Gạch ốp lát, sơn, nhôm kính, nội thất, thiết bị điện, nước.

Với các nhà đầu tư theo mô hình xây để bán, nhà chưa ký hợp đồng thi công với thầu chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thi công tăng. Thậm chí, nhà dù đã ký hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận.

Rủi ro vì chi phí nguyên vật liệu tăng cao bất định cũng làm nhà đầu tư ngại xây nhà hơn, chỉ muốn để đất đó cho tự tăng giá, giảm thiểu rủi ro tăng chi phí đầu vào trong khi khó đẩy nhanh việc tăng giá bán đầu ra.

“Ví dụ thay vì mua một miếng đất 6 tỷ rồi bỏ thêm 6 tỷ nữa để xây dựng thành căn nhà 12 tỷ, họ sẽ có khuynh hướng mua 2 miếng đất 6 tỷ thành 12 tỷ rồi cứ đó để không đó chờ tăng giá bán”.

Việc các chủ nhà xây ở và các nhà đầu tư xây nhà bán chùn chân trong các kế hoạch xây dựng của mình sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến bộ mặt đô thị, bất động sản sẽ chỉ toàn là đất để không cỏ mọc hoang hóa hoặc nhà xây dựng lụp xụp tạm bợ.

Với các dự án đã mở bán: Chủ đầu tư cũng “bối rối” do rất khó để tăng thêm giá so với mở bán. Lúc này, chủ đầu tư sẽ đứng giữa hai lựa chọn: Đồng hành hỗ trợ giá cho nhà thầu thì bản thân sẽ bị lỗ; hoặc nếu kệ bỏ mặc nhà thầu cứ “theo hợp đồng mà làm” thì nhà thầu sẽ làm việc không trách nhiệm do lợi nhuận thấp, chất lượng công trình bị ảnh hưởng và thời gian thi công kéo dài.

Với các khu chưa mở bán trong dự án, hoặc đã mở bán nhưng mới là giá tin đồn chưa chính thức, hoặc các dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh tăng giá bán ra.

Với những người đang sở hữu nhà đã xây dựng trước 2021, dù không chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng đầu vào của những đợt tăng giá nguyên liệu liên tiếp trong một năm nay, cũng không lý do gì mà họ không neo giá nhà của họ ăn theo giá thị trường của những người bị ảnh hưởng trực tiếp chi phí xây dựng đầu vào.

Với những lý do trên, theo tôi, trong năm 2022, nguồn cung nhà xây sẵn sẽ giảm, cộng với lạm phát thì giá nhà liền thổ tại các khu vực dân cư ổn định sẽ tăng khó dưới 20%.

Tuy vậy, nếu không phải là các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì nhu cầu mua đất bỏ không sẽ cao hơn nhu cầu mua nhà xây sẵn. Nhà đất xây sẵn nếu muốn thu hút được người mua cần phải có những điểm nhấn thật sự khác biệt về vị trí, tiềm năng tăng giá, thiết kế đẹp lạ đẳng cấp, chất lượng xây dựng, khả năng kinh doanh tạo thu nhập.